הסיכונים העיקריים שאתם צריכים להיות מודעים להם ולנהל במסגרת ההתקשרות הם:

• היזם שהתבסס על תחשיב עסקי אופטימי לא יקבל בסופו של יום ליווי בנקאי לפרויקט.

• אי עמידה בלוחות הזמנים – הפרויקט לא יצא לדרך בזמן ו/או ימשך יותר זמן מהצפוי/מובטח.

• היזם לא יצליח לקדם את הפרויקט מול הרשויות ולהוציא אותו אל הפועל.

• היזם "יגלגל" את התחייבויותיו לקבלן הביצוע או ליזם אחר.

• כאשר היזם אינו בונה את הפרויקט בפועל עלול להיווצר ניגוד אינטרסים בין היזם לבין הקבלן ו/או מקרה שבו אף אחד מהגורמים לא לוקח אחריות וכל אחד מפנה אתכם לקבלת מענה אצל האחר.

• בנייה בסטנדרטים נמוכים ו/או שלא כמתחייב מולכם.

• היזם/הקבלן לא יוכלו לתת שירות הולם לדיירים באם יתגלו ליקויי בנייה.

• מצב שבו היזם/הקבלן קורסים חלילה כלכלית במהלך השנים ולא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם ולבצע את הפרויקט.

מתי נוכל להתרווח בבית החדש שלנו?

• כל פרויקט עם המורכבויות שלו וכל פרויקט לגופו – הערכת משך הזמן לביצוע פרויקט פינוי בינוי היא 8-10 שנים והערכת משך הזמן המשוער לביצוע פרויקט של תמ"א 38/2 היא 3-5 שנים. על מנת לקבל הערכה מדויקת יותר אנו ממליצים לכם לבדוק עם צוות היועצים שלנו מהו משך הזמן הצפוי לביצוע הפרויקט שלכם.

בהתחדשות עירונית אנו מתחייבים לפעול לקידום התכנית ואישורה אצל הגורמים הרלוונטיים, החל ממועד חתימת הרוב הנדרש של הבעלים לקידום תכנית כדי שאת הבית החדש שלכם תקבלו כמה שיותר מהר.

• משך הזמן להחתמת הרוב הנדרש מבעלי הדירות על ההסכם תלוי מאוד בכם, בעלי הדירות, ובמערכות היחסים ביניכם, הימצאותם של גורמים המתנגדים לתהליך, אינטרסים שונים המעורבים וכו'. ככל שנצליח לבצע את ההחתמות מוקדם יותר נוכל לצאת לדרך מוקדם יותר ואתם תוכלו להיכנס לדירות שלכם מוקדם יותר.

בעבר הוכחנו מסוגלות להוציא לפועל פרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי בזמן שיא ותעשה הכל כדי להוציא גם אתכם לדרך בזמן הקצר ביותר האפשרי.

השותף הנכון הוא חברה גדולה ורצינית שמצד אחד מעניקה לכם אחריות וביטחון מרביים וכתובת אחת לייזום, תכנון ובנייה, מחויבת לסטנדרט הביצוע הגבוה ביותר ולעמידה בלוחות זמנים, חברה שהאיתנות הפיננסית שלה תאפשר לה להמשיך בביצוע וליווי הפרויקט לאורך שנים. ומצד שני חשוב שתהיה זו חברה ערכית, שמאמינה בשקיפות, באמינות, בשותפות ובאנשים. חברה שיש לה ניסיון רב בעבודה עם דיירים בכלל ובליווי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט. חברה שתעניק לבעלי הדירות שירות אישי וליווי צמוד לאורך כל הדרך ואת כל התמיכה שהם צריכים – עד כניסתם לדירה החדשה וגם שנים רבות לאחר מכן.

לא משנה במי תבחרו, אנו ממליצים לכם לבדוק היטב, מי השותף שאיתו אתם "מתחתנים": האם יש לו ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית? האם הוא גם יוזם וגם בונה בפועל? מה הרקורד הפיננסי שלו? האם מתנהלות נגדו תביעות של לקוחות וספקים? איך נראים הפרויקטים שבנה אחרי מספר שנים, והכי חשוב – מה אומרים עליו הלקוחות שגרים בהם?

מה הרוב הנדרש כדי להוציא פרויקט התחדשות עירונית אל הפועל?

בפרויקט פינוי-בינוי, נדרשת הסכמה של כלל בעלי הזכויות במתחם, כאשר התמודדות עם בעלי הדירות המסרבים לביצוע מצריכה פנייה לביהמ"ש בתביעה נזיקית נגדם, לאחר חתימת רוב של 67% מקרב כלל בעלי היחידות וכן 60% בכל בניין, ולאחר החלטת ועדה לאישור התב"ע.

בפרויקט תמ"א 38/2 די בהסכמה של 80% מבעלי הזכויות שמחזיקים ב-75% מהרכוש המשותף, על מנת לפנות בתביעה אל המפקח על הבתים המשותפים לאחר מתן החלטת ועדה על היתר בניה, אשר בניגוד לביהמ""ש מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט.

כיצד נדע באיזה יזם ובאיזה קבלן לבחור לביצוע הפרויקט?

המפתח להצלחה בפרויקטים של התחדשות עירונית טמון בבחירה בשותף נכון לדרך.

השותף הנכון הוא חברה גדולה ורצינית שמצד אחד מעניקה לכם אחריות וביטחון מרביים וכתובת אחת לייזום, תכנון ובנייה, מחויבת לסטנדרט הביצוע הגבוה ביותר ולעמידה בלוחות זמנים, חברה שהאיתנות הפיננסית שלה תאפשר לה להמשיך בביצוע וליווי הפרויקט לאורך שנים. ומצד שני חשוב שתהיה זו חברה ערכית, שמאמינה בשקיפות, באמינות, בשותפות ובאנשים. חברה שיש לה ניסיון רב בעבודה עם דיירים בכלל ובליווי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט. חברה שתעניק לבעלי הדירות שירות אישי וליווי צמוד לאורך כל הדרך ואת כל התמיכה שהם צריכים – עד כניסתם לדירה החדשה וגם שנים רבות לאחר מכן.

לא משנה במי תבחרו, אנו ממליצים לכם לבדוק היטב, מי השותף שאיתו אתם "מתחתנים": האם יש לו ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית? האם הוא גם יוזם וגם בונה בפועל? מה הרקורד הפיננסי שלו? האם מתנהלות נגדו תביעות של לקוחות וספקים? איך נראים הפרויקטים שבנה אחרי מספר שנים, והכי חשוב – מה אומרים עליו הלקוחות שגרים בהם?

לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי, ת"י 413, שנכנס לתוקף ב-1975, לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה.

מכיוון שעלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, מאפשרת התוכנית קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, כאשר התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הוא הענקת זכויות בנייה נוספות בקרקע, המאפשרות הוספת קומות לבניין ומכירת הדירות בהן באופן שיממן את חיזוק המבנה כאמור.

ומהו תיקון 2 לתמ"א 38?

בשנת 2010 הוסף לתוכנית תמ"א 38 תיקון מספר 2, המאפשר לבעלי הדירות ליהנות מתוספת זכויות הבנייה על פי תמ"א 38 גם במסגרת של הריסה ובנייה מחדש של הבניין (בדומה לפרויקט פינוי-בינוי). במקרה זה, הבניין ייהרס כליל ובמקומו ייבנה בניין חדש העומד בתקנים, וזאת בהתאם לזכויות הבנייה של התוכניות החלות במקום בתוספת זכויות הבנייה על פי התמ"א.

תמ""א 38 מתייחסת גם לתוספת מעלית, חניה והוספת מרחבים מוגנים למבנה (ממ"ד – מרחב מוגן דירתי, או ממ"ק – מרחב מוגן קומתי).

מה אתם מרוויחים?

• דירה חדשה, טובה יותר, בריאה יותר, גדולה ומרווחת יותר, עם מפרט טכני עשיר.

• בניין חדש ומודרני, בתכנון אדריכלי מתקדם ועל פי תקנים עכשוויים, עם לובאים מעוצבים ומעלית.

• בניין בטיחותי יותר, הכולל ממ"ד או ממ"ק.

• מערכות חדשות ומתקדמות בבניין החדש – מים, חשמל, אינסטלציה וכו'.

• חניה פרטית לכל דירה.

• מרפסת שמש ומחסן – בהתאם לאפשרויות התכנון.

• פיתוח סביבתי (גינון, מתקנים, מועדון דיירים, חדר אופניים ועגלות וכו').

• בדק ואחריות של קבוצת תדהר.

• אפשרות שנמוך או שדרוג של הנכס.

• מיתוג הבניין והעלאת ערך הנכס שלכם בעשרות אחוזים.

• והכל – במימון מלא של תדהר וללא כל השקעה מצדכם!

בשטחים המוכרזים ע"י משרד הבינוי והשיכון והוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה כמתחמי פינוי-בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי במטרה לעודד את הדיירים להתקשר עם יזמים לביצוע הפרויקט.

יוזמות פינוי-בינוי מוסדרות בחוק מאז 1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי-בינוי (פיצויים) במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכם פינוי-בינוי הנתמך בידי מרבית הדיירים. החוק קובע כי דייר המתנגד באופן בלתי סביר לעסקה, למרות רוב מיוחס של הדיירים המסכימים לה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בכפוף לפסיקת בית המשפט הקובעת כי הדייר נושא באחריות לנזק.

• תמ""א 38 (2) – הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו – ללא שינוי תב"ע.

• פינוי בינוי – הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו – בתהליך של שינוי תב"ע.

• בינוי פינוי – הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו – בתהליך של שינוי תב"ע, כאשר הבנייה של הבניין החדש מתרחשת לפני הפינוי של הדיירים מהבניין הישן, כך שעם סיום הבנייה עוברים הדיירים ישירות לבניין החדש. בינוי-פינוי מתאפשר במקרים בהם יש עתודת קרקע פנויה הסמוכה לפרויקט, שהעירייה מוכנה להקצות לטובת העניין תמורת הקרקע שעליה בנוי הבניין הישן.

מי מרוויח מפרויקט התחדשות עירונית?

פרויקט התחדשות עירונית מיטיב עם כל הצדדים : מבחינת בעלי הדירות – זוהי הזדמנות לקבל דירה גדולה יותר, עם מרפסת שמש, ממ"ד וחניה, בבניין חדש ומודרני ולהגדיל את ערך הנכס שלהם – ללא כל הוצאה מצדם. מבחינת היזם, זו הזדמנות עסקית, שמאפשרת לו לבנות בבניין החדש דירות נוספות שמיועדות למכירה לקהל הרחב וכך לממן את הפרויקט כולו וגם להרוויח ממנו. מבחינת הרשות המקומית – זוהי הזדמנות לחדש את פני העיר ולשפר את בטיחותם ורווחתם של התושבים בעיר, ומבחינת הציבור הרחב והמדינה כמי שמייצגת אותו – זו הזדמנות נדירה ליהנות מהיצע דירות חדשות באזורי ביקוש שלרוב אין בהם זמינות של קרקעות חדשות לבנייה.

1. התחדשות עירונית שמתרחשת באופן טבעי ע"י תחלופה הדרגתית של תושבים בשכונה שמפעילים לחץ על העירייה לשדרג תשתיות רעועות.

2. יזם שמזהה את הפוטנציאל בשכונה (בנייה נמוכה ומפוזרת באזורי ביקוש) אשר יוזם ומוביל את התהליך, בדרך כלל באמצעות שינוי תב""ע כך שתתאפשר תוספת של זכויות בנייה שהיזם יוכל לממש על מנת לממן את הפרויקט ולהרוויח.

3. פרויקט ביוזמת משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות במתחמים שהוגדרו ע"י משרד השיכון, במטרה לנצל את הקרקע בצורה טובה יותר, לחדש את החזות של המתחם ולשפר את התשתיות העירוניות (סלילת כבישים, תוספת שטחים ירוקים, תוספת מקומות חניה וכו').

עבורכם, התחדשות עירונית היא למעשה שותפות ביניכם ובין היזם. אתם מביאים את הקרקע, היזם מביא את הניסיון, המימון ויכולות התכנון והביצוע. ביחד, אנו הופכים בניין ישן ורעוע לנכס חדש, מודרני, בטוח ובעל ערך גבוה יותר עבורכם.

ומי מרוויח מהעסקה? כולם!

אתם משביחים את הנכס, היזם מרוויח ממכירת יתרת הדירות שבנה, העירייה נהנית מתוספת תועלות ציבוריות ושיפור פני העיר, והציבור הרחב נהנה ממלאי חדש של דירות למכירה באזורי ביקוש.

מהי תב"ע?

"תוכנית בניין עיר" או בראשי תיבות תב"ע (נקראת לעיתים פשוט "תוכנית מתאר"), קובעת למעשה את הייעוד של הקרקע (בנייה למגורים, מסחר, שטחים ירוקים, מבני ציבור וכו'). את סוג השימוש המותר, גודל המבנה שניתן להקים על אותה קרקע (זכויות הבנייה), מספר הקומות, סוג הגג, מרחק המבנה מגבולות המגרש וכו'.

התב"ע מורכבת למעשה משני מסמכים עיקריים: התשריט (מעין מפה המציגה את ייעודי הקרקע, קווי הבנין, גבולות התוכנית וכו' על קנה מידה) ותקנון המסביר באופן מילולי את התוכנית, מטרותיה והוראותיה.

הדבר הראשון שאנו בודקים בתהליך התחדשות עירונית הוא מהן התוכניות החלות על המבנה או הקרקע בה אנו רוצים לבצע תהליך של התחדשות עירונית. בבדיקה זו נגלה האם זכויות הבנייה בקרקע מוצו או שניתן להרחיב אותן.

על מנת לשנות את התב"ע, כלומר – לשנות ייעוד/להרחיב את זכויות הבנייה במתחם – עלינו להכין תב"ע חדשה הכוללת את השינויים שנרצה לבצע, להפקידה בוועדה הממונה (מקומית/מחוזית) ולפרסם ברבים את דבר הפקדתה כדי לאפשר לציבור לעיין בתכנית ולהגיש התנגדות ככל שיימצא לנכון. בקשות לשינוי נחלקות בדר"כ לשלושה סוגים עיקריים – בקשת הקלות והיתרים לתוספות בנייה שאינן מוגדרות בתב"ע, בקשה לשינוי תב"ע הקשורה לשינוי ייעוד הקרקע ובקשות לשינוי בקווי המבנה.

שאלה: המשרד שלכם מתכנן הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית (הריסה ובנייה).
איזה סוג של התמחות זה דורש? מה הדבר שאתה כמתכנן חייב להבין כשאתה מתכנן בניין במסלול הריסה ובנייה?

תשובה: תכנון של מבנים חדשים בתוך רקמה עירונית קיימת דורש התייחסות לרחוב ולאבולוציה התכנונית של האזור, תוך התחברות אליה ויצירת שפה חדשה ועדכנית. בנוסף, תכנון במסלול של התחדשות עירונית מצריך שינוי בתפיסת התכנון של בנייני בוטיק שכן הקומות אינן טיפוסיות והתכנון נעשה עבור לקוחות קצה קיימים עם צרכים פרטניים החל מהיום הראשון. הדבר מצריך גמישות תכנונית מרבית כך שגם הבעלים הקיימים וגם הרוכשים הפוטנציאליים יוכלו להתאים את דירותיהם לצרכים הספציפיים שלהם.

שאלה: באיזו מידה לדעתך, הבניינים החדשים שיבנו תחת הישנים יהיו דומים להם?

תשובה: הבניינים החדשים יהיו גבוהים יותר וחלקם ייבנו על תכסיות גדולות יותר. הבניינים החדשים יציעו חוויות מגורים משוכללת יותר ואיכותית בזכות שימוש מערכות מתקדמות, חנייה תת קרקעית, מחסנים, שקיפות גדולה כלפי הרחוב, מרפסות גדולות וניצול מקסימלי של שטחי המעטפת על ידי הכנסת חדרי השירות והפונקציות הנלוות לעומק הדירה.

שאלה: איך אתה רואה את תל אביב שלאחר מימוש תכנית הרובעים בשעור ניכר? באיזו מידה תל אביב תשמור על הצביון והחוויה שהיא מספקת לתושבים?

תשובה: תכנית הרובעים היא שומרת על המרקם הקיים וזה סוד כוחה. חוויות הולך הרגל תהייה איכותית יותר מבחינת פיתוח המגרש– גדרות, חניות, גינות מטופחות, פתרונות אשפה מסודרים ומעבים של מיזוג אוויר על הגג ולא על חזיתות הבניינים. הבניינים החדשים יהיו בני שבע קומות (מעל קומת קרקע) בהשוואה לשלוש- ארבע קומות במצב הקיים. מדובר בתוספת קומות ניכרת, אולם שתי הקומות העליונות יבנו בנסיגה (בתכסית קטנה יותר מתכסית הקומה הטיפוסית), כך שהתוצאה שתתקבל תהיה מרוככת. מובן מאליו שלעיצוב המבנים והנפח המאסיבי חשיבות אדירה, ולכן אני רואה חשיבות ממעלה ראשונה להקפיד על תכנון פרטי בניין באיכות גבוהה ולדעת לטפל במסת הבנייה והעצמת התלת-ממדיות שלה.

שאלה: בהסתכלות שלך, האם יש בכלל יש דבר כזה בניין או דירה "תל אביבית"? אילו מאפיינים ייחודיים יש לבניין או לדירה "תל אביבית"?

תשובה: דירה תל אביבית היא דירה שפונה ופתוחה אל חזיתות הבניין- הקדמית או האחורית. לדירה התל אביבית מרפסת גדולה, והיא מודרנית וגמישה באופן שהיא יכולה להתאים לצורות חיים מגוונות ושונות.
המאפיינים העיקריים של הבניין התל אביבי הם קומת העמודים המפולשת, הגינות הסובבות אותו, מרפסות לכל גובהו, שקיפות כלפי הרחוב ושימוש משמעותי בטיח מסוגים שונים בחזית. החזית של הבניין התל אביבי אינה סימטרית והיא נוטה לאופקיות. אלו מאפיינים תל אביביים חזקים שיש לשמור ולהעצים אותם, תוך שימוש בחומרים חדשים, איכותיים ועמידים והתאמתם לרוח התקופה.

שאלה: האם יש הבדל בין דירות הקרקע בבניינים המקוריים לדירות הגן שיבנו בבניינים החדשים?

תשובה: בהחלט. בבניינים הקיימים דירות הקרקע חשוכות, בעלות מפתחים קטנים והחצרות אינן מוצמדות להן. בבניינים החדשים לעומת זאת, ההתייחסות לדירות הגן היא כאל מעין וילה עירונית- מרווחת ושקופה כלפי הגינה הפרטית. דירת הגן מציעה חוויית מגורים איכותית, והגינות הרחבות הופכות לחלק בלתי נפרד מהמרחב הציבורי של הדירה.

שאלה: בעשור האחרון במסגרת מגמת ה- Downsized שכללה מעבר של זוגות מבוססים מבתים גדולים בישובים יוקרתיים לדירות בעיר- מגדלים היו הבחירה המועדפת, אבל היום יש תחושה של שינוי בהעדפות לטובת דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. האם זה נכון לדעתך, ואיך אתה כאדריכל מסביר את השינוי שהתרחש?

תשובה: נכון מאוד. מדובר בתופעה שמאפיינת ערים גדולות דוגמת לונדון, מילאנו ופריז. אנשים בגילאי 58+, לאחר שהילדים עוזבים את הבית, רוצים לגור במרכז העיר, לחוות אותה מקרוב מבלי להיות תלויים בשימוש אינטנסיבי ברכב. מצד שני אותם אנשים לא יוותרו על איכות המגורים של הווילה שלהם ולכן מעדיפים דירה עם מרפסת גג גדולה בבניין בוטיק איכותי על פני מגורים במגדל מסוגר ומרובה דיירים.

שאלה: מה לדעתך ההבדל בין חוויית המגורים בדירה במגדל לדירה בבניין מגורים בהתחדשות עירונית?

תשובה: לדעתי חוויות המגורים במגדל היא פריפריאלית במידה מסוימת ומייצרת תחושה של ניכור וניתוק מהעיר. המגדל הטיפוסי לרוב מנותק מהרחוב עצמו- עוברים דרך לובי גדול, שומר ובאמצעות מעלית מגיעים לדירה שאינה חלק מחוויה העירונית, אלא "תלויה" בגובה וצופה עליה. כמובן שישנם מגדלי מגורים איכותיים ומרשימים, אבל באופן אישי, אני לעולם אעדיף את חווית המגורים של בנייה מרקמית ונמוכה יחסית. בבנייה מסוג זה, החיבור לשכונה, לרחוב ולגינה מועצמים אלפי מונים ומייצרים תחושה של חלק ממשהו גדול יותר. בקומות הגבוהות הנוף משקיף על צמרות העצים ועל גגות המבנים הנמוכים יותר.

שאלה: בוא נדבר על הפרויקט במודליאני 3. ספר עליו קצת. מה האיכויות התכנוניות הבולטות של הדירות בו?

תשובה: בפרויקט במודיליאני בחרנו להעצים את האיכויות הייחודיות של המגרש, ויצרנו דירות המאופיינות בנפחים פשוטים וקריאים, מפתחים נדיבים ושקיפות כלפי הרחוב אשר יחד יוצרים דירות משופעות באור ואוויר טבעיים- מאפיינים הקובעים במידה רבה את האיכות התכנונית של חלל המגורים.
ההחלטה התכנונית לבנות ממ"קים (מרחב מוגן קומתי) במקום ממ"דים היא בעלת השלכות משמעותיות בקביעת איכות הדירות בבניין- הן בשל העובדה שהעדר ממ"דים מאפשר גמישות תכנונית מקסימלית (עבור הבעלים הקיימים ועבור הרוכשים הפוטנציאליים) והן בשל העובדה כי הדירות לא יכללו ממ"ד, שמטבע הדברים השהייה בו פחות נעימה. הדירות בקומות העליונות יכללו מרפסות גדולות באופן יוצא דופן, אשר יתפרסו על פני כל החזית הראשית של הבניין. ולבסוף, בבניין יבנה חניון תת קרקעי עם חניות קונבנציונליות- להבטחת נוחות מרבית.

אני סבור שהפרויקט במודיליאני 3 הוא שילוב בין דירות מגורים בעלות איכויות על זמניות, מערכות מתקדמות, סביבת מגורים שקטה ברחוב תל אביבי טיפוסי, סמיכות למוסדות תרבות ואומנות (הקאמרי, בית האופרה, מוזיאון תל אביב ובית אריאלה), שפע מסעדות ובתי קפה וכמובן קירבה מיידית לכיכר רבין שמהווה מקום התכנסות עירוני קלאסי, מקום שבו "קורה הכל".

אחד הדברים המבאסים בדירה חדשה הוא הממ"ד…
אותו "פיל" לבן שתקוע בדירה ומהווה אילוץ תכנוני שמונע מכם לתכנן את החדר שרציתם.
העדרו של ממ"ד בדירה מספק לכם גמישות תכנונית מקסימלית וכמובן הימנעות מחדר שהוא ממ"ד, שמטבע הדברים, השהייה פה פחות נעימה (די להזכיר את הדלת הכבדה, החלון הכבד, קירות הבטון, וכאמור- האילוצים התכנוניים שהוא מציב), וכמובן יאפשר לכם לעשות שינויים בדירה בהמשך ולהתאימה לצרכים המשתנים שלכם.
העדרו של ממ"ד משפיע על האיכות התכנונית וחווית המגורים, והדבר נכון במיוחד לגבי דירות קטנות.
נסו לתאר לעצמכם דירת 2 חדרים שחדר אחד שלה הוא ממ"ד, לעומת חדר רגיל שאפשר להצמיד לו חדר רחצה, יכולים להיות בו שני חלונות ועוד.

WALKABILITY או אם תרצו בעברית- הליכתיות, הוא מדד הבוחן את מידת הנוחות ובטיחות ההליכה, ומבטא במידה רבה את איכות החיים שלנו בעיר.

העיקרון פשוט- הזמן שלוקח לנו להגיע למקומות שאנו מבקרים ביומיום שלנו, ונוחות ההגעה אליהם משפיעים בצורה ישירה על איכות החיים שלנו, בין היתר כי הם מכתיבים את משך הזמן שיש לנו לפנאי.

כשהגישה לעבודה, לגן, לביה"ס, לחוג, לצופים, לספרייה הציבורית היא קצרה, נוחה ובטוחה- החיים שלנו קלים יותר (ונטולי הסעות מתישות), מה גם שכשהילדים גדלים- הם הולכים עצמאית והתלות בהורים פוחתת. כשיש לנו גישה למקומות בילוי, בתי קפה, מסעדות ומוסדות תרבות- אנחנו מבלים לעיתים קרובות יותר.

להליכתיות יש השלכות מרחיקות לכת על הפן הבריאותי, האקולוגי והכלכלי.  תחשבו על ההשפעה המיטיבה של הליכה על הבריאות שלנו, על ההפחתה בפליטת מזהמים ולהשפעה שיש לתנועה ערה ברחוב על עסקים (בייחוד על העסקים הקטנים שלא יכולים להשקיע סכומים גבוהים בפרסום ושיווק).
מדד ההליכתיות גם מנבא מעולה של עליית ערך נכסים, בגלל הביקושים שהוא מייצר.

בין יתר הגורמים שהופכים את תל אביב לעיר מוצלחת הם קנה המידה שלה, עירוב השימושים והצפיפות המאפשרים לתושביה להתנהל ברגל (או מקסימום באופניים), ולכן היא זוכה לציון גבוה במדד.
תושבי הצפון הישן, הצפון החדש ולב העיר נהנים משירותים מעולים במרחק הליכה (או נסיעה באופניים), מעיר תוססת שמציעה שפע של בתי קפה, מסעדות ומוסדות תרבות מעולים.