המדריך שלכם להתחדשות עירונית

מהו משך הזמן המוערך לביצוע פרויקט?

הזמן המשוער לביצוע פרויקט פינוי-בינוי ארוך משמעותית מהזמן המשוער לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 ויכול להימשך אפילו 8-10 שנים. בעוד שמשך הזמן לביצוע פרויקטים של תמ"א 38/2 מוערך בכ- 3-5 שנים בלבד.

הבדל נוסף עוסק בתמורה (המרבית) המתקבלת בכל אחת מהתוכניות –

חוק פינוי בינוי מדבר על שלוש חלופות שניתן להעניק לבעלים כתמורה על יחידת המגורים הקיימת, הפטורות ממיסוי מקרקעין (תקרת הפטור ממס):

א. יחידת מגורים חלופית בשטח של עד 120 מ"ר, הכוללת מרפסת שמש, חניה ומחסן.

ב. יחידת מגורים חלופית הכוללת מרפסת שמש, חניה ומחסן ותמורה כספית נוספת אשר שוויים המצרפי מגיע עד 150% משווי הדירה הנוכחית.

ג. יחידת מגורים ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת ולא יותר מ-200 מ"ר.

* המידע שלעיל הינו כללי בלבד, מומלץ לבדוק מול עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין לגבי חריגים והשלכות נוספות אשר עשויות להשפיע על הפטורים כאמור.

במסגרת תמ"א 38/2 בעלי הדירות זכאים לקבל דירה שתהיה גדולה בלא יותר מ-25 מ"ר מדירתם הנוכחית, בתוספת מרפסת שמש וכן חניה ומחסן במסגרת הפטור ממס.

כמה דירות קיימות צריך כדי לבצע פרויקט של התחדשות עירונית?

באופן עקרוני, על מנת שמתחם מסוים יוכרז כמתאים לפרויקט פינוי-בינוי, עליו להכיל לפחות 24 יחידות דיור קיימות. תמ"א 38/2 לעומת זאת, חלה על כל מבנה שהיתר לבנייתו הוצא לפני 1980 ומצריך חיזוק בפני רעידות אדמה ואשר ע"פ תוכנית בניין העיר (תב"ע) הקיימת, ושטחו 400 מ"ר לפחות (עיקרי ושירות).

מה הרוב הנדרש כדי להוציא פרויקט התחדשות עירונית אל הפועל?

בפרויקט פינוי-בינוי, נדרשת הסכמה של כלל בעלי הזכויות במתחם, כאשר התמודדות עם בעלי הדירות המסרבים לביצוע מצריכה פנייה לביהמ"ש בתביעה נזיקית נגדם, לאחר חתימת רוב של 67% מקרב כלל בעלי היחידות וכן 60% בכל בניין, ולאחר החלטת ועדה לאישור התב"ע.

בפרויקט תמ"א 38/2 די בהסכמה של 80% מבעלי הזכויות שמחזיקים ב-75% מהרכוש המשותף, על מנת לפנות בתביעה אל המפקח על הבתים המשותפים לאחר מתן החלטת ועדה על היתר בניה, אשר בניגוד לביהמ""ש מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט.

כיצד נדע באיזה יזם ובאיזה קבלן לבחור לביצוע הפרויקט?

המפתח להצלחה בפרויקטים של התחדשות עירונית טמון בבחירה בשותף נכון לדרך.

השותף הנכון הוא חברה גדולה ורצינית שמצד אחד מעניקה לכם אחריות וביטחון מרביים וכתובת אחת לייזום, תכנון ובנייה, מחויבת לסטנדרט הביצוע הגבוה ביותר ולעמידה בלוחות זמנים, חברה שהאיתנות הפיננסית שלה תאפשר לה להמשיך בביצוע וליווי הפרויקט לאורך שנים. ומצד שני חשוב שתהיה זו חברה ערכית, שמאמינה בשקיפות, באמינות, בשותפות ובאנשים. חברה שיש לה ניסיון רב בעבודה עם דיירים בכלל ובליווי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט. חברה שתעניק לבעלי הדירות שירות אישי וליווי צמוד לאורך כל הדרך ואת כל התמיכה שהם צריכים – עד כניסתם לדירה החדשה וגם שנים רבות לאחר מכן.

לא משנה במי תבחרו, אנו ממליצים לכם לבדוק היטב, מי השותף שאיתו אתם "מתחתנים": האם יש לו ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית? האם הוא גם יוזם וגם בונה בפועל? מה הרקורד הפיננסי שלו? האם מתנהלות נגדו תביעות של לקוחות וספקים? איך נראים הפרויקטים שבנה אחרי מספר שנים, והכי חשוב – מה אומרים עליו הלקוחות שגרים בהם?

מהם הסיכונים בפרויקט התחדשות עירונית?

תהליכי התחדשות עירונית הם תהליכים מורכבים וארוכי טווח ויכולים להימשך שנים רבות, מה שמעלה את רמת אי הוודאות בפרויקטים כאלה ומצריך מכם, בעלי הדירות, משנה זהירות, בדיקה ומתן תשומת לב מרובה לזהות היזם והשותפים האחרים עמם אתם מתקשרים לביצוע העסקה, וזאת – כבר בשלבים הראשונים.

הסיכונים העיקריים שאתם צריכים להיות מודעים להם ולנהל במסגרת ההתקשרות הם:

• היזם שהתבסס על תחשיב עסקי אופטימי לא יקבל בסופו של יום ליווי בנקאי לפרויקט.

• אי עמידה בלוחות הזמנים – הפרויקט לא יצא לדרך בזמן ו/או ימשך יותר זמן מהצפוי/מובטח.

• היזם לא יצליח לקדם את הפרויקט מול הרשויות ולהוציא אותו אל הפועל.

• היזם "יגלגל" את התחייבויותיו לקבלן הביצוע או ליזם אחר.

• כאשר היזם אינו בונה את הפרויקט בפועל עלול להיווצר ניגוד אינטרסים בין היזם לבין הקבלן ו/או מקרה שבו אף אחד מהגורמים לא לוקח אחריות וכל אחד מפנה אתכם לקבלת מענה אצל האחר.

• בנייה בסטנדרטים נמוכים ו/או שלא כמתחייב מולכם.

• היזם/הקבלן לא יוכלו לתת שירות הולם לדיירים באם יתגלו ליקויי בנייה.

• מצב שבו היזם/הקבלן קורסים חלילה כלכלית במהלך השנים ולא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם ולבצע את הפרויקט.

מתי נוכל להתרווח בבית החדש שלנו?

• כל פרויקט עם המורכבויות שלו וכל פרויקט לגופו – הערכת משך הזמן לביצוע פרויקט פינוי בינוי היא 8-10 שנים והערכת משך הזמן המשוער לביצוע פרויקט של תמ"א 38/2 היא 3-5 שנים. על מנת לקבל הערכה מדויקת יותר אנו ממליצים לכם לבדוק עם צוות היועצים שלנו מהו משך הזמן הצפוי לביצוע הפרויקט שלכם.

• תל אביבא התחדשות עירונית מתחייבת לפעול לקידום התכנית ואישורה אצל הגורמים הרלוונטיים, החל ממועד חתימת הרוב הנדרש של הבעלים לקידום תכנית כדי שאת הבית החדש שלכם תקבלו כמה שיותר מהר.

• משך הזמן להחתמת הרוב הנדרש מבעלי הדירות על ההסכם תלוי מאוד בכם, בעלי הדירות, ובמערכות היחסים ביניכם, הימצאותם של גורמים המתנגדים לתהליך, אינטרסים שונים המעורבים וכו'. ככל שנצליח לבצע את ההחתמות מוקדם יותר נוכל לצאת לדרך מוקדם יותר ואתם תוכלו להיכנס לדירות שלכם מוקדם יותר.

• תל אביבא הוכיחה בעבר שהיא מסוגלת להוציא לפועל פרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי בזמן שיא ותעשה הכל כדי להוציא גם אתכם לדרך בזמן הקצר ביותר האפשרי.